最近貸款利率走低，有些人可能會貸款去購買個人住宅，或開始投資一些商業的固定資產，比如倉庫、小的購物中心，又或是以公司名義去購買一些公寓等樓盤。除了貸款利率，保險也是非常重要的一個方面。無論是何種商業形式，其實都會有一定的風險，如火災及責任險。在最近一期的《美麗人生》節目中，美國洛杉磯華興保險總裁張國興先生請到了商業勞工保險(Commercial Insurance)部門的負責人Griffin和Echo來跟大家分享一下在購入這些商業資產時要注意哪些保險方面的問題。
Griffin分享到，很多華人喜歡投資房地產，一般是購買獨棟房屋（Single Family House），所以覺得不會碰到商業保險方面的問題。但其實不然，很多華人也購買公寓，然後用於出租。因為公寓不是以個人名義來保，所以是屬於商業保險。商業保險不只是保建築被燒毀時需要重建的部分，也包括責任險。作為房東，你可能會害怕租客發生意外，然後來告你，所以通常在為公寓購買保險時，都需要把責任險和建築的火險保在一起。
如果購買的是共渡屋（Condo），那就要瞭解整個Condo其實是保在一個商業保險下，因為它是連在一起。通常，在房屋建築的公共部分需要大家一起購買商業保險，如公共牆。作為Condo的所有者，房間裡面的空間、裝修和傢俱等財產都輸屬於你的，所以你要另外為這些財產購買保險，保在屋主的責任險裡面，這就屬於個人的保險。
Echo分享到，有些人購買Shopping Center，然後出租出去。在這樣的情況下，你需要瞭解清楚Shopping Center的面積，租客物件及是否有餐廳。如果有一些餐廳租客，保險公司會考慮到你的建築中是否有噴水滅火裝置（sprinkler）。如果你的建築物內有，而有些餐廳裡卻沒有，有些保險公司還是不太願意授保，因為餐廳比較容易著火。餐廳開火容易引起火災，相比較於其它店面而言，起火的概率要高一些。KTV，有酒牌的餐廳和沒酒牌的餐廳等這些都會影響到保費。有些保險公司認為夜店（Nightclub）晚上人比較多，且營業到很晚，然後可能有人喝悶酒，容易摔倒。
Griffin分享到，無論是購買商場（Plaza）還是購物中心，第一要注意的就是這個建築的年份。如果建築很舊，你要詢問賣主，在20年之內是否做過翻新的工作。如果建築超過25年，保險經紀在拿報價的時候，保險公司一定會詢問是否有水管、電線和屋頂等這方面的翻新記錄。如果你是一棟建築的所有者，你一定會存有記錄。因為要做大型翻新工作時，一定會向政府部門報備，所以會存有記錄。另外，舊的建築一般都沒有噴水滅火裝置，如果有，你可能會拿到15%至20%的保險折扣。
如果有餐廳、夜店和KTV等這種設施的時候，是比較難找到保險公司，或者保險價格沒有辦公建築的好，因為涉及到很多因素在裡面。
Echo還分享到，有些Shopping Center可能有Weekend Building，所以很多公司比較怕有人在裡面跌倒，甚至死亡都無人知曉，以致於事件嚴重化。當你買很多單位的公寓時，保險公司都會問你的空置率（vacant percentage）是多少。
一般空置率為十幾二十個百分比，他們可以接受。多過二十以上的百分比，保險公司會認為你要多找一些租客或你的這棟建築為一個Weekend Building。基本上，如果有十個店面，也就是空置的店面最多不能超過兩個。雖然這個比例不算很高，但是要儘快去找租客，不然收回來的租金還不夠付貸款的錢。
現在利率低，而經濟也正在開始復蘇，很多人想投資商業資產，可是這其中有很多需要注意的事情，建議不要急著簽合同，而是在購買之前諮詢一下專業的保險經紀。華興保險不不單是賣保險，也還會幫你做風險控制，讓你在需要保險的時候，能夠真正的幫到你，儘量讓你減少損失。如果還有不清楚的地方，請隨時聯繫華興保險（626）333-1111。
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